Ministério Público do Estado recomenda paralisação de projeto na Avenida Garibaldi

Por Diário do Baiano

Empreendimento de uso misto previsto para Ondina tem mais de 40 mil m² de área construída; recomendação também alcança vendas, publicidade e atos autorizativos.

O Ministério Público do Estado da Bahia (MP-BA) recomendou a paralisação das obras e da comercialização de um empreendimento imobiliário de grande porte previsto para a Avenida Anita Garibaldi, nº 1630, em Ondina, Salvador. A medida foi adotada após parecer técnico apontar pendências urbanísticas, ambientais, registrais e de infraestrutura relacionadas ao projeto.

A recomendação foi assinada pela promotora de Justiça Luiza Gomes Amoedo em 8 de setembro e publicada no Diário da Justiça Eletrônico na quinta-feira (10). O empreendimento, da Uster 71 Empreendimentos e Participações S.A., prevê uso residencial, comercial e centro médico.

O documento deixa claro que se trata de uma recomendação ministerial, e não de uma decisão judicial. O MP-BA recomendou à Prefeitura de Salvador e à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (Sedur) a suspensão cautelar dos efeitos de eventuais atos permissivos referentes ao projeto, além de fiscalização imediata no local.

Projeto prevê 443 vagas e área superior a 40 mil m²

Entre as questões apontadas pelo Centro de Apoio Operacional Técnico do MP-BA está a documentação relacionada ao potencial construtivo adicional. O parecer informa que não foram identificados todos os documentos necessários para comprovar a formalização de instrumentos como a Outorga Onerosa do Direito de Construir e a Transferência do Direito de Construir, conhecida como Transcon.

Também foram registradas divergências no índice de permeabilidade apresentado em documentos da Sedur. Uma ficha de 2023 apontava índice projetado de 0,19, enquanto documento de fevereiro de 2025 apresentava 0,25. O mínimo indicado no procedimento é 0,20, e o parecer afirma que não foi possível determinar qual índice corresponde à versão mais recente do projeto.

O empreendimento possui área construída superior a 40 mil metros quadrados. Por isso, está sujeito a Estudo de Impacto de Vizinhança e Relatório de Impacto de Vizinhança. Segundo a análise técnica, não foi localizado o RIV nem comprovada a aprovação formal do estudo pelos órgãos competentes.

O impacto sobre o trânsito também está entre os pontos destacados. O projeto prevê 443 vagas de estacionamento e foi classificado como polo gerador de tráfego. O parecer registra que a Avenida Anita Garibaldi já apresenta condições próximas à saturação e aponta necessidade de medidas adicionais para reduzir impactos sobre a fluidez e a capacidade viária da região.

A análise ainda identificou diferença entre a área constante na Certidão de Amembramento, de 4.905,11 m², e a Planta de Situação apresentada, que indica 5.545,05 m². A diferença de 639,94 m² deverá ser esclarecida e ter sua regularidade documental comprovada.

Questões ambientais também entraram na recomendação

Na área ambiental, o parecer registra que o licenciamento havia sido indeferido pela Sedur em 11 de julho de 2025 por falta de documentação complementar, incluindo informações mais detalhadas sobre a situação biótica da área.

O MP-BA apontou ainda a ausência de inventário de fauna e de autorização de manejo de fauna silvestre pelo Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos (Inema). Também foram levantadas questões relacionadas à vegetação e à delimitação de uma Área de Preservação Permanente de encosta, que precisará ser compatibilizada com a versão final do projeto.

Outro ponto envolve a infraestrutura necessária ao empreendimento. A carta de viabilidade da Embasa citada no processo venceu em maio de 2025, e os atestados mais recentes da Limpurb também estavam expirados. Segundo o documento, não foram localizadas cartas de viabilidade da Coelba e da Secretaria de Manutenção da Cidade.

Diante dessas pendências, o MP-BA recomendou à Uster 71 a suspensão imediata das obras e da comercialização, incluindo publicidade, oferta, reserva, promessa de compra e venda e recebimento de valores. A orientação também abrange terraplenagem, escavações, supressão de vegetação, fundações e demais intervenções destinadas à implantação do projeto. Somente medidas emergenciais de segurança e conservação da área devem prosseguir.

A Prefeitura de Salvador e a Sedur têm prazo de 15 dias para encaminhar ao Ministério Público informações sobre as providências adotadas ou apresentar justificativa técnica e jurídica para eventual não atendimento. A empresa recebeu o mesmo prazo para comprovar a paralisação ou apresentar sua manifestação fundamentada.

O MP-BA advertiu que a continuidade ou retomada das obras e da comercialização sem a solução das questões apontadas poderá levar à adoção de medidas extrajudiciais e judiciais para proteção do meio ambiente, da ordem urbanística e dos consumidores.